律师你好，如果我是昆明呈贡区的，请教一下，关于农村自建房，能否一层一层进行购买？

农村自建房不能像商品房一样一层一层进行买卖。因为农村宅基地的使用权仅限于本集体经济组织成员，且宅基地上的房屋不能向非本集体经济组织成员转让。如果存在分层购买的情况，需结合以下几种情形进行分析：

1. 如果购买者是本村集体成员：在符合“一户一宅”原则、且经过村集体同意的情况下，可以依法在宅基地上共同建房或进行产权共享，但不能单独出售某一楼层。
2. 如果购买者是城镇居民或外村人员：不得购买农村宅基地上的房屋，包括整栋或部分楼层，否则将违反《土地管理法》和宅基地管理政策。
3. 如果是合作建房并分层使用：需明确双方权属约定，并报村集体和乡镇政府备案，但房屋整体仍不能分割登记产权，也无法单独出售某一层。
4. 如果涉及房屋租赁：可以就某一层进行租赁，但租赁期限不得超过20年，且不得变相进行买卖或产权转让。
综上，农村自建房不具备商品房的产权分割和流转属性，不能进行分层购买。
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依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村宅基地实行“一户一宅”制度，宅基地使用权不得向非本集体经济组织以外的成员转让。同时，宅基地上的自建房作为附着物，其处分权也受到严格限制。因此，农村自建房不能像城市商品房一样进行产权分割与分层销售。

具体到昆明呈贡区农村自建房的情况来看，如果允许分层购买，意味着房屋产权被人为分割，可能涉及宅基地使用权的变相转让，这将违反法律关于宅基地流转的禁止性规定。此外，即便双方达成协议，该行为也因违反法律强制性规定而归于无效。

因此，从法律适用角度看，农村自建房不具备分层买卖的合法性基础，任何试图通过协议、租赁或其他形式变相实现分层购买的行为，均存在法律效力风险。
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1、核实购房者身份：确认购房人是否为本村集体经济组织成员，非本村集体成员不得购买宅基地上房屋，包括分层购买。
2、咨询当地自然资源和规划部门：了解当地对农村自建房产权结构、共有方式的具体政策，确保建房和分配行为合法。
3、签订合作建房协议：如为共同出资建房，建议签订合法有效的合作建房协议，明确各方出资比例、使用范围及未来处置方式。
4、办理相关审批手续：如涉及宅基地使用权变更或房屋共有登记，应依法向乡镇政府申请审核批准。
5、保留相关文件证据：包括建房审批、出资凭证、协议文本等，以备将来可能涉及的纠纷或确权需要。

选择合适方案时，应重点考虑购房者的身份属性、房屋的产权结构及是否符合宅基地管理政策。如有疑问，建议及时咨询专业律师，确保建房行为合法合规。
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1、合同无效风险：例如，非本村集体成员与村民签订“分层买卖协议”，约定购买农村自建房的一层用于居住或出租，该协议因违反宅基地不得向非集体成员转让的规定，可能被法院认定为无效合同，导致购房款难以追回。
2、行政处罚或房屋被强制拆除风险：例如，未经批准擅自对农村自建房进行加建或结构改造，试图实现分层使用，可能被认定为违法建筑，面临限期拆除或罚款等后果。

以上风险表明，农村自建房不具备商品房的产权可分性，任何变相的分层买卖行为均存在较高的法律不确定性。
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